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原创 房产投资高手 年赚200:他人忽略的地方,藏着你的超额利润

来源:点击:时间:2019-08-29 21:03

原标题:房产投资高手 年赚200%:他人忽略的地方,藏着你的超额利润

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:房姐,想请教您 ,鹤园的房子有七层楼,看的是6楼,80平方差一点,两室一厅,报价是115万,户型还蛮好的,中介是我妈的朋友只收1个点,爸妈觉得楼层有点高。第二个是青翠园的房子,在二楼73个平方户型不是很好 ,报价103万,厨房小,厕所小,但是有个大露台,爸妈很钟意,最重要的是装修特别差,还价应该可以还到95左右。您觉得我应该买那一套?

回答:你好,这2套房对比建议买青翠园,老破小就是要挑装修特别差的,可以无限压价,没有装修溢价,省出来的就是利润。既然有熟人中介,可以内在配合,把价格砍到90左右。之后花5万重新把软装改造一下,老小区应该管的不严,把露台包进来,使用率高了不少。

提问:二手房,中介签合同的时候说房东拿到钱会尽快搬,签的9月底之前,现在交易基本完成但是房东没有搬的意思,过户和户口都已经搞定了,中介要求交房屋评估费才给证,我们感觉中介和房东是在合伙欺骗,拒绝交评估费3000,请问房姐1.这个评估费签合同时候没说我可以拒绝给吗?2.有什么方法可以让房东尽快搬走?谢谢

回答:1.评估费是评估公司收取的,如果中介收取的佣金多,评估费你可以砍砍价或者不给。如果佣金已经打折,适当给点。2.中介是吓唬你的,房产证是可以补办的。3.一般合同里会约定,房东拿到尾款后,多少天内要搬走,如果超过约定时间,需要支付违约金,你可以合理索赔。

提问:房姐你好:恒大海花岛和碧桂园森林城市有前景吗如果出售多少钱适合?

回答:记住,每一个忽悠你去碧桂园森林城市买房的人,都是你这辈子的仇人。旅居不考虑,没人接盘。

提问:你好请问 和昌光谷未来城17000-19000的价格。可以以投资入手吗 ?

回答:不值得

和昌这种垃圾盘,自住和投资都远远的回避

提问:房姐,请问武汉华侨城原岸155平米毛坯单价28000,现在入手合适吗?本人16年已买入一套108平米的光谷南刚需房房,现刚装修完已入住,手上还有现金500w,想着全款再买一个高端盘,兼顾自住和投资,但目前华侨城原岸周边几乎无配套,又有点犹豫,您觉得相对于滨江一线,或者成熟商圈比如汉街的融创一号院,万达御湖一号,哪个更好?

回答:你好,如果从纯自住角度分析这3个盘,融创>万达>华侨城。从品质上来讲,也不分上下。3个楼盘都是一线湖景。但是融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。任何时候除了自住都不选融创壹号院。我们假设投资回报还有一倍的空间,融创壹号院除了武汉土著自住,武汉八万多的价格还能卖给谁?当然那个时候会有更好的一手项目。如果从投资的角度考虑,这3个盘都不是优选。详见知识星球内部资料《为什么著名的“温州炒房团” 最后都亏的一塌糊涂?》

华侨城略好一些。高端项目的附加值表现在溢价上,是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题,不在这个话题内先不说)的时期的表现一般是顺市起风,到逆市就会现原形,比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但华侨城算属于相对综合实力比较不错和均衡的项目,也有稀缺资源加持,所以价格合适,投资也可以入。但无论从资产配置角度还是流动性来考虑,如果有房票,拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。千万不要全款!

提问:新人首问~ 亲爱的房姐,我在外地卖一套房子,走完流程,估计10月底才能拿到房款。问题:

1.那房子房管局规定资金托管,有没什么办法能早点拿到钱?(买家办商贷也承诺加急)

2.现在去淘笋买房,笋盘业主一般难等到11月交易,应该怎么去说服签远期协议?有没这种协议的范本和要注意的点?3.后湖有什么性价比高的次新小区值得推荐,杨园沿5号线值得投资吗?

回答:1.给信贷员塞红包。2.全款淘笋才有优势,一般是找垫资公司配合全款买入,然后做抵押贷款。现在到11月,时间并不长,先付定金,把交易周期拉长。业主每急一次,你追加一笔首付。3. 拖延流的本质是: 尽可能拉长交易周期,来缓解融资和筹首付压力。需要签订远期合同,一般是现在签合同,9个月之后再执行。然后把违约金写很高。即使对方反悔,你也能赚一小笔。在判断今年房价是否能涨的时候,部分多军会签远期合同,如果房价涨了那就买入,如果房价不涨损失点定金也无所谓。提前让中介帮你把合同改好,对你的所有付款节点都留出充足的时间,贷款不下来就3方免责,违约金不要写。4.后湖可以投资性价比最高的盘详见知识星球内部分享。杨园板块很成熟,CEO盘居多,短期内没有暴击可能,后期会随大盘涨,淘到8.9折确定收益的盘才考虑入手。

提问:亲爱的房姐?请问房查怎么抹?征信怎么抹?有好的推荐么?

回答:房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作,具体流程见知识星球内部分享。

提问:新人首问:房姐吉祥!我刚刚落户杭州,想买套住宅,纯投资,现在在两个楼盘之间犹豫,杭州西湖区的中梁云都汇(已经开始摇号登记了,所以挺急的)和余杭区未来科技城的梧桐郡翡翠城(听说九月开盘,前一期中签率无房的只有2.73%)云都汇的小户型300左右,梧桐郡的200+,50的冻资没问题,后期要考虑按揭。不是杭州本地人,不太了解情况,真诚的请教房姐,该如何权衡利弊?

回答:你好,云都汇开盘价有惊喜,目前附近的二手房价格都在3万以上,存在倒挂,有确定收益,如果能抢到,可以入手。目前交通和商业配套较弱,需要等待落地。梧桐郡翡翠城同样是网红盘,往期都是大几万人摇,中签率确实非常低,但是如果抢到也是非常值得买的,捡便宜。目前杭州价格已经不低了,投资策略是逢笋入,不少楼盘价格倒挂都在5千以上,抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长,不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外,二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等,配合淘笋。

提问:实在难以抉择,来请教您,有投资和小孩上学的双需求,相中了本地一个已成型地区公认的封闭商业楼盘,顶复为市场价的8.5折,但是该区域楼盘价格已经为城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...顶复单南朝向,是入手这个单南朝向的顶复还是去购买顶层市价8.5折的大平层?平层次顶及普通楼层首付承担不起..总感觉自己犯了“CEO盘和处房情节”...

回答:看城市,南方城市顶复顶层或者顶层大平层85折CEO不错的

北方城市顶复从65折到85折都有

东北三省顶层大平层折价严重,我买过市场价6折的CEO顶层大平层

提问:都说房价是楼面价2.2倍才合理,我想问的是,难道楼面价涨了,建安成本,销售成本,等等也要跟到涨吗??

回答:这个说法是错误的。一般来讲建安成本仅仅只有三五千,是固定值。之前重庆的房价比较便宜,所以5000的地价卖11000很正常。但随着地价的上涨,房价的涨幅肯定不是2.2倍的。比如北京上海深圳拍的地价有5万甚至到10万的,如果按照2.2倍那么计算,他们的开盘价就太贵了,从实际的操作过程中,开盘价也就是地价加个一两万就卖了。房地产开发商的本质是制造业,售价也只是成本加上制造利润。

提问:房姐呀…一般买二手房投资的话要如实跟中介说自己是投资吗?还是编个故事说自己特别刚需特别穷?

回答:说自己是刚需自住,首付是找全村人借的,越惨越好。这个世界对有钱投资客充满恨意,中介更不会放过你。

提问:如何看待北京学区房?听说要取消

回答:学校的教学质量一定有好有坏,小学就近入学一定是根本性原因,所以无论哪个国家哪个城市都一定有学区房。但是

1目前北京频繁出台的学区政策调控会导致腐败,权贵会抢夺更多门票。2学区政策的调控和学校质量的变化会影响学区房的前景。3学区房价值=房子价值+学区价值,房子价值好判断,并且接下来10年还会涨。学区价值我不好评价,并且不同片区有不同的风险,分校分流校址搬迁实力变化等等。综上,投资不要买学区房。详见知识星球文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?》

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很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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